Due Diligence of Regional Center Projects

区域中心项目尽职调查

 

EB-5投资移民可以理解为一种带移民福利的投资行为,EB-5的发行属于受美国证券法约束的出售要约的行为。对项目和区域中心的选择不仅关系到投资款的顺利回收,更关系到投资人是否能在几年后最终取得永久绿卡,因此,投资人对区域中心和项目的选择应注意几个关键点:

 

首先,确定区域中心是美国移民局批准的791家区域中心中的一家。

 

美国移民局在其网站上定期更新批准的区域中心的名单,投资者在得到区域中心名称后可上网站查询。同时向区域中心索要其相关背景介绍,包括成立的时间,已经完成或正在募集的项目列表,是否取得过I-526批准,是否取得过I-829批准,招募的投资者总数,批准的通过率,是否已经有全额还款记录。虽然之前的成功经验并不能保证今后的项目各个成功,但这些数据能从侧面证明区域中心对EB-5处理过程的熟悉程度,包括知晓证券法及税法的相关要求,与监管账户开户银行的默契配合,与投资者关系的处理及投资文件处理的专业性。同时关注美国证券管理委员会的网站,确保其没有证券违规行为。

 

其次,确定项目的可行性及开发商的资质,好的项目是绿卡安全和到期还款的最终保障。
 

EB-5签证的主要要求是就业创造,而EB-5投资人普遍不直接参与项目管理,属于被动投资者。以目前市场上最常见的房地产开发项目为例,投资者移民和投资是否成功很大程度上依赖于开发商。

 

投资者在初期应注意调查:开发商的历史业绩和实力如何?开发商是否涉入任何未决民事或刑事案件?开发商是否有破产记录,包括商业破产和个人破产?如果一些项目方已在近期对其债权人有过违约行为,但仍然在积极地进行EB-5融资;或者处于未决法务纠纷之中,也在进行EB-5融资;又或者是新成立的小开发商,投资人都应对此打个问号。

 

如果项目是通过项目预算来计算就业的,即把项目预算计入经济模型中来计算建筑就业、间接就业和衍生就业,那么潜在投资者应注意询问下列问题:


• 与其他类似项目相比,该项目的预算如何,是否处于比较正常的水平?
• 项目预算中的哪些部分被用来计算就业?通常来讲,最保守的就业计算只采用硬建筑成本、建筑设计和土木工程成本,并且只计算项目地点周边地区所产生的就业。
• 相对于相似地点的类似项目,该项目的成本价和评估价值如何?
• 该项目所在市场的吸收率、租金、租售比、每平尺售价、入住率的历史记录和预计前景如何?
• 相似项目的资本结构如何?EB-5资金所占的比重如何?
• 项目所处的行业是否稳定安全?如之前出现石油开采相关负面案例报道就提示了投资人对行业风险的整体判断也很重要。
• 项目潜在风险的应对策略?

 

再次,投资人必须了解在EB-5投资中自身的权利。
 

投资人要仔细阅读项目的发行文件了解以下方面:


• 普通合伙人或管理者有哪些权利?他们是否可以为所欲为?
• 有限合伙人或EB-5投资人有哪些权利?
• 项目中是否有利益冲突?例如,发行文件规定项目方有压倒性的自由裁量权,没有给EB-5投资者留下任何权利和追索权。例如:在投资者拿到永久绿卡后,项目方自行解散项目基金而并未给投资者留下合理的还款路径;或者是普通合伙人在偿还投资本金时从中扣除高额费用;或者是项目方对还款提供并不可执行的还款担保,因为借款方和贷款方有共同控制者,又没有第三方监管,因而不会强制自己去执行。

尽管任何项目的尽职调查非常耗时又错综复杂,如能把握好上述几个重点,潜在EB-5投资人将会对项目安心许多。